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房价上涨时代结束,韩国力推楼市振兴新政

目前中国不断着手调控楼市,而韩国反而致力于刺激楼市。4月1日,韩国政府公布了长达46项 的楼市振兴新政,主要内容为:年内购买首套住房免征房产购置税(2.2%);年内购买9亿韩元(约合人民币500万元)以下的新楼盘或者85平方米且9亿 韩元以下的二手房,5年内免征转让所得税;取消对多套房子的高额转让所得税(税率50%至60%)。这是继1997年爆发亚洲金融危机时韩国政府推出楼市 振兴政策后最大力度的振兴。

   朴槿惠政府之所以推出空前的楼市振兴新政,是因为从2008年以来韩国房价走势低迷,并产生了不少“House Poor(有房的穷人)”。他们是虽有自己的住房,但贷款利息负担过重且其房价已经低于购买价的人群,因此房价上涨时代的结束让他们买了房子以后反而变得 更加贫困。

   实际上,此次楼市振兴新政与2006年卢武铉政府的楼市调控政策恰好相反。2006年在韩国楼市日益暴涨的时候,卢武铉政府相继发布了楼市调控政策并大 胆预言:“如果现在买房子,会当叫花子”。不过,尽管卢武铉政府实施了最严厉的楼市调控政策,即综合不动产税、对二手房交易按差额的50%缴纳个人所得税 等政策,但是很多人并没有相信政府,而是随波逐流地去买房子。因为当年首尔房价暴涨了约20%,如果身处其中谁都想去买房子。当时的情况与眼下中国 北京、上海、广州和深圳等一线城市的情况非常类似。不过,其后房价呈缓慢上升趋势,2007年首尔房价只上涨了3%左右。后来2008年全球金融危机的爆 发彻底改变了房价走势,迄今为止首尔及首都圈房价跌幅为10%至20%不等。

   对于“House Poor”而言,目前可以说是“如果现在买房子,会当叫花子”的预言兑现了。他们几乎都是房价接近高峰的时候才进入楼市的人群,因此房价已下跌近20%的 现在他们的损失也是较大的。很多人即使抛出房子也不能还清贷款,现在有150万人处于如此尴尬的状态。

   截至2月底,韩国个人贷款总额逾1000万亿韩元(约合人民币5.6万亿元),其中近4成是住房贷款。银行个人贷款的欠账比率已经上升到1.04%,这 是从2006年10月以来的最高水平。因此,韩国政府逐渐警惕因房价下跌而发生银行的坏账。房价下跌引起的更大问题则是韩国经济的不景气。由于韩国家庭资 产的近8成是房地产,因而房价下跌会导致整个韩国经济进入低迷状态。改变“House Poor”所处的尴尬状态,乃至振兴韩国经济,这才是朴槿惠政府出台楼市振兴新政的根本原因所在。

   需要指出的是,此次楼市振兴新政还涉及到了信贷控制——总负债偿还比率(DTI,Debt-to-income)和住房担保贷款比率 (LTV,Loan-to-value)。DTI是购房者的供款与收入之比。比如首尔的DTI比率是50%, 曾经上涨趋势最厉害的江南三区的DTI比率甚至设定为40%,这意味着购房者的年供款不能超过年收入的40%。LTV则是银行给购房者提供的贷款比率,指 定为投机区域的购房贷款比率是40%,其他区域是50%至60%。这是韩国政府控制房价并防止发生坏账的最重要手段。

   此前,李明博总统虽然下调了综合房地产税和转让所得税税率,但从未动过DTI和LTV。在韩国,大部分人普遍认为,之所以房价下跌但没有产生巨大的坏 账,是因为政府实行了严格的DTI与LTV。然而,此次朴槿惠政府将首次购房的LTV放宽一成,即提高至70%,并且允许银行自行决定现行50%至60% 的DTI。对此,在野党立即发布声明称:“反对放宽DTI、LTV”。在国会修订法律法规后,此次楼市振兴新政才会生效,因此不能排除执政党与在野党协商 时会发生一些变化。

   韩国政府预期此次楼市振兴新政会使得住房交易量增加。青瓦台经济首席秘书赵源东1日在接受采访时称:“交易市场的供求不均衡状态将会得到解决,我们预期住房交易数量增加15%左右”,他还称:“房价也会有所上升”。

   “房价上涨时代的结束”使韩国政府推出此次的楼市振兴新政,它能否起到作用,还有待观察。

4.8 发于21世纪经济报道 见报有删减

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