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中国式楼市调控的最后一拳

在过去的十年间,中国人所做的最明智的一件事莫过于从不相信政府的房地产调控。其间,只有房价的涨幅胜过CPI涨幅。在利率长期徘徊在负利率的状态下,银行存款很难对抗通胀,股市就更不用提了。不过,中国楼市可能会出现未曾有过的变化。

3月1日,国务院办公厅发布新“国五条”细则,其中对二手房交易征收差额20%个税的规定成为最大看点。它立即引发了二手房市场的震动,全国多城市纷纷出 现了二手房集中过户现象。那么,“卖房征收差额20%个税”是最后一拳吗?虽然税额会有所调整,但我认为“卖房征收差额20%个税”可能会是中国政府为房 地产调控出台的最后一拳。另外,2011年1月上海和重庆作为全国首批试点城市,开始征收房产税,但至今仍没有扩大试点的动向。如果房产税扩大试点范围和 开征对象,并提高税率,它就会对房地产调控起到立竿见影的作用。或许中国人对房价的预期已经到了应当调整的时间点。

中国房价,尤其是一线城市的房价已经过于昂贵。据链家地产市场研究部的统计,2月北京二手房成交均价为25394元/平方米。不过,这是包括六环以内的均 价,北京四环以内房价基本上都接近每平方米4万元。放眼看韩国,去年年底,首尔平均房价为28814元/平方米。在中国房价不断上涨的时候,相反首尔房价 从2007年以来经历了约12%以上的调整,这使得北京与首尔的均价差不多持平。然而收入依然存在较大的差距。北京市统计局公布的数据显示,2011年北 京市职工年平均工资为56061元,月平均工资为4672元。而根据韩国劳动部发布的统计数据,2012年韩国职工的月平均工资为300万韩元(约合人民 币17143元)。

如果利用北京和首尔的收入来比较两地房价的话,北京房价比首尔至少贵三倍多。在北京、上海等一线城市,一个普通白领购买一套100平米的两居室需要攒够 45年的工资,这足以证明中国房价已经涨到了相当离谱的程度。而在首尔买一套100平方米的房子则需要14年的工资。首尔房价已经不便宜,更何况北京房价 呢?目前,中国楼市泡沫相当严重,应当挤出楼市泡沫,否则泡沫破灭后中国经济可能会面临严重的危机。

因此中国政府调控房价,特别是抑制机性需求是正确的选择。为了遏制房价的过快上涨,韩国政府曾经出台过比此次“卖房征收差额20%个税”更严厉的措施。自 2007年以来,韩国政府将卖第二套时的“转让所得税“的税率提高到了50%,即卖房征收差额50%个税。在韩国,这掀起了轩然大波,极少数人为了规避缴 纳该税,甚至选择了离婚,因为根据所得税法,拥有三年以上的首套住房是免征对象。

对韩国而言,“50%转让所得税”和信贷控制:总负债偿还比率(DTI,Debt-to-income)和住房担保贷款比率(LTV,Loan-to- value)成为了楼市调控的最后手段。所谓DTI,是购房者的供款与收入之比。比如,首尔的DTI比率是50%。这意味着购房者的年供款不能超过年收入 的50%。LTV是银行给购房者提供的贷款比率。指定为投机区域的贷款比率是40%,其他区域是50%至60%。这意味着银行只能提供给购房者标的房价 40%至60%的贷款。

中国政府正在逐步增强税收、信贷政策等经济手段,以后应该使之完全代替限购等行政手段。同时,就“卖房征收差额20%个税”而言应该尽快详细规定:比如是否转让自用5年以上唯一住房免征;怎能防止假离婚潮;怎么保护改善性住房需求等等。

3.14 发于21世纪经济报道 见报有删减

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